부동산등기란?
국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원 등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것이 부동산 등기제도입니다.

누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받아보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다.

부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생기게 됩니다.

현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권입니다.

부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 부동산임차권과 부동산환매권 등입니다.

이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉 [설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸]하는 경우 등기를 해야 합니다.

류광재 법무사

소유권 보존등기(건물, 토지)

▷ 소유권 보존등기(건물, 토지)

소유권보존등기란, 건물 신축등 부동산물권을 원시 취득하는 경우에 최초로 하는 등기로써 건물소유자가 단독으로 신청하는 등기이다.

【 준비서류 】

❚ 등기의무자(소유자)

· 건축물관리대장 (표제부포함 발급)
· 주민등록원초본(주소이력포함)
· 호적등본 또는 제적등본(상속인인 경우)

※ 망인의 주민등록초본(주소이력포함), 상속인전원 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장

· 판결정본과 확정증명서(판결에 의한 경우)
· 토지대장
· 취ㆍ등록세 고지서 발급
· 도면(신축건물이 2개이상일 때)
· 건물공사비 등 내역서

※ 건축공사도급계약서,공사원가명세서(설계,감리비, 영수증, 전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ수도공사 영수증 ㆍ기타 자재구입영수증 등), 사용검사필증, 건축연면적 비율 및 각 동별 공사원가안분계산내역, 계정별원장 등)

· 신분증 지참

류광재 법무사

소유권 이전등기-매매, 증여, 상속, 경락

▷매매

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약입니다.
소유권 전부에 대한 매매, 소유권일부에 대한 매매, 공유부동산의 매매, 공유지분 또는 일부 매매등의 형태가 있으며, 이러한 매매가 소유권이전등기의 원인이 됩니다.

준비서류

❚ 매도인(등기의무자)

· 등기필증 또는 등기필정보(분실시 확인서면 작성)
· 주민등록원초본(과거주소이력 나오는것)
· 부동산 매도용 인감증명서(매수인란에 성명,주소,주민번호 기재)
· 인감도장
· 신분증

❚ 매수인(등기권리자)

· 주민등록등(초)본
· 도장(막도장 가능)
· 토지거래허가증 또는 농지취득 자격증명원(토지가 허가 대상일때나 농지를 취득할때)
· 부동산거래계약신고필증
· 주택거래신고필증(주택거래 신고지역의 경우)
· 부동산 매매계약서


※ 공지: 아래 절차는 아파트,연립,단독등의 경우에 해당하며, 상가나 근린생활시설등은 적용 대상이 아닙니다. 이런 경우는 별도 문의 부탁드립니다.

▷증여

증여란 당사자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방 이 이을 승낙함으로써 성립하는 계약입니다.
소유권 이전등기를 하기 전에 먼저 증여계약이 이루어져야합니다.

준비서류

❚ 증여자(소유자)

· 등기필증 또는 등기필정보(분실시 확인서면 작성)
· 주민등록 원초본(과거주소이력 나오는것)
· 인감증명서
· 인감도장
· 신분증

❚ 수증자(증여받는 사람)

· 주민등록등(초)본
· 도장(막도장 가능)
· 토지거래허가증 또는 농지취득 자격증명원(토지가 허가 대상일때나 농지를 취득할때)

▷상속

상속은 피속상속인의 사망으로 그 재산권의 지위를 상속인이 포괄승계하는 것입니다. 상속으로 물권변동이 일어나는 시기는 피상속인이 사망한 순간이며, 상속으로 인한 등기는 등기권리자(상속인)만으로 이를 신청할 수는 있습니다. (단, 공동상속의 경우는 상속인 전원이 등기권리자가 됩니다.)

상속등기는 민법상의 법정지분에 따른 상속등기(이를 실무상 법정상속등기라고도 함)와 협의 분할에 의한 상속등기의 두 종류가 있는데 민법상의 법정지분은 상속인 모두 그지 분율이 동일하지만 사망자(피상속인)의 배우자가 살아 있는 경우는 그 배우자가 다른 상 속인(보통자식)보다 50%더 지분을 갖게 됩니다.

협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원의 합의에 의해 민법상의 법정지분과 달리 지분 을 정하고자 하는 경우에 하는데. 이미 법정지분에 따라 상속등기가 이루어졌다 하더라 도 상속인 전원의 합의에 의해 상속재산분할 협의서를 작성하여 상속등기를 할 수 있습 니다.

공동상속인 사이에 상속분할재산 협의가 성립한 때 상속재산불할 협의서를 작성하여야 하며, 이 때 공동상속인 전원의 인감증명서가 필요하며, 인감도장을 날인하여야 합니다. (법정지분에 따른 상속인 경우는 상속재산협의서는 불필요함)

준비서류

❚ 피상속인(사망자)

· (구)제적등본(출생시부터 사망시까지 나오도록 전호주의 제적등본도 첨부)
· 말소자초본 1통
· 기본증명서 1통
· 가족관계증명서 1통
· 혼인관계증명서 1통
· 입양관계증명서 1통
· 친양자입양관계증명서 1통​

❚ 상속인(자녀,배우자등)

· 상속인 전원의 가족관계증명서
· 상속인 전원의 기본증명서
· 상속인 전원의 인감증명서 ,인감도장
(협의분할의경우만 해당, 법정상속의 경우는 불필요)
· 상속인 전원의 주민등록등본
· 상속재산 협의분할계약서(협의분할시만 필요,법정상속은 불요)
· 상속포기심판서(상속포기의 경우)
· 기타 상담내용에 따른 부가서류

▷경락에 의한 소유권이전등기

부동산을 경매를 통하여 낙찰 받아 낙찰인 명의로 소유권이전을 하는 것을 말합니다. 낙찰에 의한 소유권이전등기 촉탁은 일반적으로 낙찰자가 해당 법원의 경매계에 등기촉탁 신청함으로써 경매계에서 해당등기소에 촉탁으로 이루어집니다.

강제경매든 임의경매든 낙찰자가 낙찰대금을 완납하고 소유권 이전등기촉탁신청서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명을 첨부 하여 낙찰인의 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리말소, 경매신청 등기의 말소를 관할등기소에 촉탁하게 됩니다.

준비서류

· 낙찰된 부동산등기부등본 1통
· 토지대장, 건축물대장 각1통
· 주민등록등(초)본 1통
· 낙찰허가결정정본, 낙찰대금완납증명서 각 1통

류광재 법무사

근저당권

▷ 근저당권

근저당권설정등기

근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지 담보하는 특수한 저당권으로 민법상 물권에 속하는 권리로써 현재 부동산담보시 대표적으로 이용하고 있고 주로 은행의 주택담보대출시 이용되고 있습니다.

 

보통의 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정한 채권을 담보하기 위한 것임에 반하여 근저당권은 그들 사이의 계속적인 거래 관계가 예상되는 계약(통산 기본계약이라 함-근 전소비대차계약, 물품공급계약 등)등에 기하여 채권액이 증감하다가 최종 결산기에 이르러 잔존하는 채권액을 확정하고 채권최고액의 범위내에서 담보한다는 점이 다릅니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권 설정자가 대부분이나 다를 수도 있음)간에 채권적 합의가 선행되어 근저당권설정계약서를 작성하여야 합니다.

준비서류

❚ 근저당권설정자(담보제공자)

· 등기필증(등기권리증 또는 분양계약서)

※ 등기필증이 분실된 경우는 확인서면을 작성.

· 인감증명서 1통 – 법인인 경우 법인등기부등본(말소사항포함), 법인인감증명i>

· 인감도장 – 법인인 경우 법인인감도장

· 주민등록원초본 1통 – 주소변동사항 포함

 

❚ 근저당권자(채권자)

· 주민등록등(초)본 1통 (법인일 경우는 법인등기부등본)

· 도장(인감도장이 아니라도 무방함)

· 근저당 설정계약서

 

근저당권말소등기

근저당권은 피담보채권이 확정된 때에는 그 채권을 전부 변제하면 소멸합니다. 피담보채권이 확정되기 전이라도 채무가 변제등으로 전부 소멸하고 있으면 기본계약인 설정계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다.

근저당권이 소멸하면 근저당권자는 근저당권의 말소를 허락하는 해지증서를 작성해야합니다.

준비서류

❚ 근저당권자(채권자)

· 등기필증(근저당권자)

· 주민등록초본 – 주소이력포함 (법인- 법인등기부등본: 말소사항포함)

· 인감도장, 인감증명 (법인- 법인인감증명, 법인인감도장)

· 신분증 지참(본인참석시)

· 해지증서 및 위임장

 

❚ 근저당설정자(채무자)

· 주민등록 원초본

· 막도장 또는 인감도장, 인감증명서(사안에 따라 필요함)

ex) 은행 근저당권 해지시 센터방문시 필요

· 경우에 따라 이관증명서나 말소서류등을 수령하는데 필요한 제반서류가 필요함

 

근저당권이전등기

근저당권의 피담보채권이 화정되기 전에는 기본계약서상의 지위가 제3자에게 양도된 경 우, 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에는 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에 당사자들은 근저당권이전등기를 신청할 수 있습니다.

근저당권이전등기 신청의 당사자는 서로 합의하여 근저당권을 제3자에게 전부 또는 일부 양도 한다는 근저당권양도 계약서를 작성하여합니다.

준비서류

❚ 등기의무자:

· 등기필증

 

❚ 등기권리자

· 근저당권설정계약서

· 주민등록초본

 

근저당권변경등기

1. 채권최고액의 증액 또는 감액은 당해 근저당권변경으로 보아 변경등기를 신청할 수 있습니다.

2. 채무자변경

① 근저당권자의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 제3자에게 계약에 의하여 인수한 경우 근저당권자 변경등기를 신청할 수 있습니다.

② 근저당권자의 피담보채권이 확정된 후에 제3자가 피담보채무를 인수한 경우에도 근저당권 변경을 신청할 수 있습니다.

류광재 법무사

가등기

▷ 가등기

부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것이며 매도인이 이전등기를 하는데 협력하지 않는 경우나, 매매의 예약(豫約)에서 아직 소유권을 취득하고 있지는 않으나 예약자로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 많이 활용되고 있습니다.

준비서류
가등기설정

❚ 가등기설정자 (소유자)

· 등기권리증

· 주민등록초본(주소변동사항 포함) 1통

· 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 인감도장

· 신분증 지참

❚ 가등기권자(매수예약자)

· 주민등록등본 1통

· 도장 (인감도장이 아니라도 무방함)

가등기말소

· 가등기의 권리에 관한 등기필증

· 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 인감도장

· 주민등록초본(주소변동사항 포함) 1통

· 신분증 지참

· 가등기설정자(소유자)의 도장(인감도장이 아니라도 무방함)